你觉得房价跌到底了吗？2026年房价是继续下跌、反弹众团优配，还是保持不变？今天我们就继续水塔村的故事。
202X年的水塔村，已经度过了地产泡沫破裂的初期，大多数水塔村的房子价格开始快速下跌。为了维持水塔村的稳定，水塔村的管理层终于出面，发布了一系列的救市政策。但这些救市政策，并未真正控制住房价下跌的趋势。
这个时候，就有水塔村村民感到疑惑：水塔村到底是希望房价上涨，还是房价下跌？聪明的水塔村村民其实早就有了答案。因为在水塔村的隔壁，住着脚盆鸡村。30年前，脚盆鸡村也经历过类似的危机，但脚盆鸡村却并未出手制止，而是放任房价下跌。结果就是大量村民因此破产返贫，开启了动荡且停滞的30年。
对此，水塔村心里十分清楚：如果完全不管，那么就会出现类似脚盆鸡村的情况。简单来说，水塔村的居民A首付300万，贷款700万，用总计1000万购入一套中心地段的房子。一旦任由房价下跌到一定的阈值，就会出现断供现象。
就比如4~5年后，房价下跌到500万，而剩余贷款还有600万，居民A就有很大概率会选择断供，直接让银行代替自己处理房子。银行可能会通过法拍的形式，将房子挂牌出售。如果这种情况只是少量个例，基本不会对市场造成太大的影响。
可问题就在于，居民A不是个例，而是海量样本。如此一来，市面上就会出现大量断供的法拍房，这些房子会进一步拉低房价，最终导致剩余贷款600万的房子，最终拍卖价只有300万甚至更低。这种情况一旦增多，银行的坏账就会不断累积，最多两三年，银行也无法处理这些坏账，俗称爆雷。
与银行有深度业务往来的金融机构，因为承担了对应的风险，也会随之倒闭，进而引发一场无法控制的系统性风险，也就是所谓的硬着陆。所以水塔村为了避免这种情况，自然就出台了一系列的救市政策。
然后我们回到开头的问题：为什么这些政策并未真正控制住房价下跌？答案其实很简单，水塔村希望房价给人感觉会上涨，但实际在缓慢下跌。
可能大家会觉得这不就是自相矛盾吗？哪有一边上涨、一边下跌的市场？我举个简单的例子大家就懂了：如果居民A在房价下跌10%~20%的时候就开始抛售房子，而接手的居民B在房价继续下跌后，也和居民A做出了同样的抛售动作，这种情况一直延续到居民C、居民D……
那么银行的坏账，是不是在出现之前就已经被市场平均分摊了？而亏损的居民，也从一个人变成了4个、5个甚至6个人。风险在扩大到最大化之前被提前稀释，虽然大家都承受了一波不小的损失，但还不至于彻底破产。这个，就是软着陆。
说得很清楚了，那么具体应该怎么做呢？其实流程并不困难，只要水塔村将大的救市政策，拆解成一个又一个小的刺激政策就行。
比如在一开始房价下跌太快的时候，就先解除限购、放宽贷款审批难度，这样房价的下跌速度就会被暂时控制。等到几个月后，房价下跌又开始出现苗头，就进一步扩大解除限购的城市范围，继续下调贷款门槛，然后再下调贷款利息。
这样一来，市场当中就会出现一波所谓的利好。不管你信不信，反正总会有人相信。原本手上有现金的人，可能会觉得房价已经下跌不少了，再加上利好消息频出，自己是时候进场买房了。于是众团优配，市场就有了接盘的托举力量。
但有人会问，这样来回折腾，不是迟早把手上的牌都打完了吗？到时候还是止不住房价下跌，该怎么办？这个就是操作层面的事情了。只要利好政策出台的时机足够精准，或者说错得不离谱，以目前水塔村如此之大的市场体量，一些地方即便止不住下跌，也有办法强行控制房价走势。
并且，持续的政策利好会给一些犹豫不决的群体带来盼头。水塔村不可能控制每一个人的想法，但水塔村也不需要控制每一个人的想法，只需要让所有人都有自己的想法就行。因为有人看涨，自然就有人看跌，也会有人选择观望。
水塔村最担心的，就是所有人一致看跌或者所有人一致看涨的情况出现。所有人看跌，会触发硬着陆，引起系统性风险；所有人看涨，那就会回到从前的老路，继续吹大地产泡沫，一直到泡沫彻底破裂，引发更大的危机。
实际上，水塔村的前几轮调控已经出现了效果。在调控刚开始的时候，是三四线城市的房价开始快速下跌，而后才是一线城市周边区域，一线城市中心和超一线城市的房价下跌时间被成功错开，风险的传递路径自然也被分散。
到这里，可能就会有人问第二个问题：如何判断房价是否跌到底了？什么时候房价会开始真正的回调？我这里总结了三个判断指标和一个关键性政策，我一个个给你们解析。
第一个指标：房价收入比。指的是一个家庭不吃不喝，把所有收入都用来买房，需要多少年才能全款买下一套普通住房。我们就按照一家三口、人均33平、总计约100平的标准来计算。
例如每平米房价1万元，100平的房子总价就是100万。如果这个家庭的年收入是16万，那么100万除以16万等于6.25，这个家庭的房价收入比就是6.25。按照世界银行和联合国人居署给出的标准，房价收入比的合理区间大概在3~6年。
那么现在中国不同城市的房价收入比是多少呢？首先就是比较知名的超一线城市北上广深：
• 北京核心地区的房价收入比约为30+，普通地段约为12~13；
• 上海核心区域22+，普通地段12+；
• 广州核心区域8+，普通地段6.5+；
• 深圳核心区域35+众团优配，普通地段12~15。
其次是比较知名的新一线城市，以成都、杭州、南京、武汉为例：
• 成都核心区6+，普通地段4~5；
• 杭州核心区6+，普通地段4~6；
• 南京核心区22+，普通地段14~16；
• 武汉核心区13+，普通地段4.4。
而在此之下的二三线城市，核心区的房价收入比通常都在5~10这个区间，非核心区域和县城的房价收入比，基本上也和二三线城市的普通地段靠齐。
当然，以上的数据都是浮动的，可能到了2026年就又会出现不同的变化。总体来看，目前大多数城市的房价收入比，已经从巅峰时期的大几十，下跌到10出头，甚至是个位数。
有人会问，如果房价收入比已经很低了，那是不是就可以买房了？我想说，不是的。这只是其中的一个指标，一些城市的房价收入比虽然很低，但未来还有可能继续走低。所以，还需要看剩下的第二个指标。
第二个指标：房屋租售比。简单来说，就是你买了一套房子，这套房子大概要出租多少年才能回本。比如你买了一套100万的房子，这套房子的月租金能达到2000元，那么大概需要出租500个月才能回本，也就是41.5年。
而国际通用的合理标准，大概是200~300个月，也就是17~25年。如果租售比超过这个区间，就存在轻微泡沫，大概在25~33年这个范围；一旦超过33年，那就存在明显的泡沫问题；超过50年，那就懂的都懂了。
而现在，几乎所有超一线城市的租售比都在50年左右，一线城市在40年以上，新一线城市在35年以上，二三线城市及县城也在25~30年之间。可以看得出，虽然二三线城市及县城有部分区域的租售比已经回调到正常水平，但大多数区域实际上还是高于25年的合理区间。
当然，房价收入比和房屋租售比，本质上还是比较宏观的通用指标，具体到某一个城市、某一个小区，会有着极大的差异。所以，我们还需要看最后一个比较符合我们国情的指标。
第三个指标：小区挂牌率。大家要清楚一个核心原理：最终决定房价高低的因素，还是在于有没有人愿意购买你的房子，以及愿意以什么样的价格购买，也就是市场上的真实需求有多大。
我上面提到过，因为持续的小政策刺激，市场上的确存在一些刚需人群，多多少少还是有人会购入房产。可问题就在于，现在想要卖房的人实在太多了，这个“多”就直接体现在小区挂牌率的居高不下。
比如你的小区一共有1000套房子，其中有100套都显示在售，这个小区的挂牌率就是10%。而有意向并且最终会购买这个小区房子的人，可能一年就只有10个。这就意味着，除非你的房价能降到100套在售房源当中的前10%，也就是最便宜的10套，否则在比你报价更便宜的房子出售之前，你的房子大概率是卖不掉的。
目前，小区挂牌率的合理区间大概在3%，也就是1000户的小区，在售房源在30套以内。这种情况下，只要你的报价比较正常，房子在两年内可能就卖掉了；如果愿意适当降价，一年内也能成功出售。
至于你所在小区的具体挂牌率，这个就需要你们自己去实际观察了。总而言之，如果你发现你们小区一年内成功出售的房子数量，不到挂牌数量的一半，甚至不足1/3，那么房价上涨的可能性就非常低了，因为根本就没有足够的接盘者。
所以，什么情况下房价会彻底跌到底部，然后才开始真正的回调？这个就要看最终的决定性政策——也就是那个“薛定谔的房产税”。
因为房产税的出台，会一次性出清市场最后一波潜在的抛压，能彻底打破当前的市场僵局，实现“利空出尽，底部形成”。房产税的每个环节，都会直击楼市泡沫的核心痛点。简单来说，房产税的出台会让大家“捂盘惜售”的幻想彻底破灭。
特别是手里有多套房产的人，会从几乎零成本持有，变成只要房子租不出去，就要承担高额的持有成本。到时候，房主们要么降价出租以保本，要么就是亏损出售以止血。
当然，我既然说了这是“薛定谔的房产税”，那就代表着这个最终大招，是有着极大副作用的，不太可能被随便推动落地。
视频说到这里啊，我觉得就算你对于房地产市场并不了解，但对于未来房价的涨跌，多多少少应该也会有自己的一点判断和理解了。还是那句话，买房和结婚尽量不要捆绑在一起，只有你把买房当做一种价值投资，才能在未来的市场风暴当中保存自身实力。
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