来源：华尔街见闻牛宝宝
12月10日午盘，A股房地产板块直线拉升，华夏幸福、万科A、财信发展等多股涨停，特发服务、金地集团等跟涨。港股内房股走高，万科企业涨超17%，融信中国、中国金茂、融创中国等涨超9%。
据上海证券报报道，10日，万科首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会召开，将讨论债券展期事宜。一位券商人士表示，此次债权人大会对于万科纾困而言十分重要。此次会议共有三个议案，较此前市场预期版本，新增两个议案，有利于各方达成统一共识。
这一龙头企业的动态，叠加市场对财政贴息支持楼市企稳的浓厚预期，共同点燃了市场情绪。据华泰证券戚康旭团队不完全统计，2023年至今，南京、长春、运城、武汉等城市均已推出购房贷款贴息政策。方正证券分析师王嵩认为，潜相比于单纯刺激销量，潜在的房贷贴息政策核心目标在于“稳房价”，即通过“隐形降息”手段，收敛房贷利率与租金回报率之间的利差，为资产价格重建底部支撑。
需要强调的是，目前市场所讨论的全国性房贷贴息政策仅为市场期望和券商研判，并无任何具体政策出台。但地方政府的先行探索，以及政策可行性的技术论证，正在为这一预期提供支撑。
券商解读：“隐形降息”与多方共赢
对于为何市场对“房贷贴息”寄予厚望，方正证券分析师王嵩在研报中指出，这一模式的核心在于参考了此前消费贷贴息的成功经验。其逻辑在于构建“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式。
分析师认为，对于银行体系而言，息差压力是当前房贷利率下行的主要约束。截至2025年三季度，国有大行净息差仅为1.31%，若单纯下调 LPR 会直接压缩银行盈利空间。而房贷贴息由财政承担部分利息成本，银行并未损失收益，既满足了购房者降成本的需求，又保障了金融机构的盈利稳定性，被称为兼顾政策效果与金融安全的“最优解”。
此外，这种模式通过场景限定聚焦刚需及改善型需求牛宝宝，契合“房住不炒”的导向，能够避免投机性需求挤占政策红利，实现财政资金的精准滴灌。
方正证券认为，所谓“房贷贴息”，本质上是一次“隐形降息”。其政策目标是通过收敛利差，使房屋的潜在收益逐步对齐资金成本，从而为房价重建底部支撑，阻断下行螺旋，带动低杠杆、低风险偏好的刚需群体入市。
核心矛盾：利率与租金回报率倒挂
方正证券指出，当前房地产市场面临房贷利率与租金回报率显著倒挂的困境。2025年重点50城租金回报率为2.08%，一线城市北京、上海、深圳分别为1.61%、1.89%和1.76%，而全国三季度新增房贷平均利率为3.06%。这种利差倒挂导致房屋潜在收益低于资金成本，房价缺乏底层支撑。
银行净息差压力是当前房贷利率下行的主要约束。国有大行净息差仅1.31%，行业平均1.42%。财政贴息模式的优势在于，由财政承担部分利息成本，银行维持原有收益水平，购房者实际成本下降，同时不损害银行盈利稳定性。
个人住房贷款是银行核心信贷资产。2025年三季度个人住房贷款余额达37.4万亿元，占金融机构贷款余额的13.9%。报告指出，当前新购房群体采用较高首付比例，2025年1-10月新房销售中实际首付比例达68.22%，这类群体信用风险较小。
落地路径展望
关于政策若落地将如何实施，方正证券团队进行了推演。考虑到全面覆盖存量房贷的财政压力巨大，未来的路径大概率采取“分步推进、梯度实施”的策略。
分析师预计，政策或将优先覆盖新增首套房贷，并可能率先在一线及核心二线城市试点，因这些城市的利率倒挂现象更为显著。据测算，若全国商业银行年个人住房贷款投放规模约3-4.5万亿元。若贴息仅覆盖新增房贷且比例为1个百分点，年财政支出压力约300-450亿元。若全面覆盖37.4万亿元存量并贴息100个基点，年资金需求将达约3800亿元。
在资金来源上，超长期特别国债可能成为核心载体。通过“财政发债+央行购债+银行投放+财政贴息”的闭环，既能保障资金供给，又能向市场释放明确的流动性支持信号。
地方先行：南京、武汉已有实践
事实上，部分地方政府在房贷贴息方面已积累了一定经验。华泰证券房地产研究员戚康旭、陈慎统计，自2023年以来，包括南京、长春、运城、武汉等在内的多个城市已经出台了购房贷款贴息政策。
从贴息幅度看，长春、武汉按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴；南京雨花台区则实行分级政策，对购买不同面积新房给予2%、1.5%、1%的财政贴息。运城针对高层次人才，按购房贷款利息的30%-50%给予贴息支持。
贴息年限普遍在1-3年不等。杭州补贴期限为36个月，贷款实际发放月为第1个月一次性发放；长春贴息期为3年，按月等额发放；武汉贴息期限为2年，分2年等额发放。各地贴息普遍有最高额度上限，如南京雨花台区最高4万元，长春市3年累计3万元，武汉市最高不超过2万元。
华泰证券统计的效果显示，政策短期确有提振作用。长春政策2024年8月出台后，8月、9月新房销售套数环比分别增长29%和30%；武汉2025年9月贴息政策出台后，10月新房成交套数环比增长50%，较2025年1-9月月均高出45%。但长春10月销量环比下滑32%，政策的持续性仍待观察。
值得注意的是，目前关于全国性或大规模财政贴息的讨论仍停留在市场预期阶段，尚未有任何具体的官方政策出台。
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责任编辑：何俊熹 牛宝宝
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